Le régime fiscal du déficit foncier

Fonctionnement

Le déficit foncier intervient lorsque les charges déductibles (travaux + intérêts d’emprunt + frais divers) excèdent les revenus fonciers perçus. Ce dispositif est bien entendu exclu dans le cadre du régime fiscal « micro-foncier ».Ce déficit est imputé sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an et pendant 3 ans maximum, à condition d’étaler le paiement des travaux. Au-delà, le déficit est déductible des revenus fonciers des 10 années suivantes.

Les travaux pris en compte comme charges déductibles au titre des revenus fonciers sont uniquement les travaux d’amélioration, de réparation et d’entretien et en aucun cas les travaux d’agrandissement (Art 31 du CGI).Pour en bénéficier, le bien doit être loué à usage d’habitation principale pendant au moins 3 ans après l’imputation du déficit.La loi CL I M AT permet aux propriéta ires-ba i l leurs dont les biens sont considérés comme « passoires thermiques », d’effectuer des travaux de rénovation énergétique et de doubler le plafond déductible à 21 400 € par an.

Risques de contrôle fiscal

Les travaux déductibles doivent être justifiés. Toute irrégularité peut engendrer des pénalités. En cas de vacances locatives, si le bien reste inoccupé après les travaux, la déduction fiscale sera remise en cause, et l’impôt recalculé avec des intérêts de retard.En matière de revenus fonciers, la plus grande vigilance s’impose. C’est en effet la catégorie qui se prête le plus aisément au contrôle sur pièces par l’administration fiscale. Des dépenses d’un montant important ne peuvent que conduire à l’inscription du dossier dans une procédure de contrôle. Alors avant de déduire, n’hésitez pas à solliciter votre centre des impôts pour leur faire valider l’opération !

Conseils pour la rédaction d’une clause bénéficiaire.

Instrument de transmission du patrimoine, l’assurance-vie permet d’attribuer un capital en dehors du cadre successoral à des bénéficiaires  librement  désignés  qui  profiteront  alors  d’un  cadre  
civil(1)  et  fiscal(2)  avantageux.  À  ce  titre,  la  clause  bénéficiaire  doit   être rédigée avec soin afin qu’el le traduise la volonté du souscripteur,   en étant adaptée à sa situation familiale et à ses objectifs de transmission.  Une  désignation  de  bénéficiaire(s)  claire  garantit   un versement rapide des capitaux décès aux bénéficiaires, à défaut   de tout conflit d’interprétation nécessitant l’inter vention du juge.

Comment désigner les bénéficiaires d’un contrat d’assurance-vie ?

Identifier précisément les bénéficiaires

Les bénéficiaires peuvent être désignés :

• soit nommément par leur état civil,
• soit par leur qualité qui sera appréciée au dénouement du contrat : mon conjoint, mon partenaire de pacs, mes enfants, etc.

Attention : le terme « conjoint » désigne exclusivement l’époux, et non le partenaire de pacs ou le concubin. D’ailleurs, la qualité de concubin n’est pas reconnue juridiquement, c’est
pourquoi il devra toujours être désigné nommément.

Répartir les capitaux entre les bénéficiaires

Si plusieurs personnes sont désignées bénéficiaires, il est recommandé de préciser la part revenant à chacun (exemples : « par parts égales », « pour x % »).
En effet, à défaut d’un des bénéficiaires :

• sans assignation de part, sa part reviendra aux autres ;
• avec assignation de part, sa part reviendra aux bénéficiaires de substitution désignés (à défaut d’en avoir prévu, sa part intégrera la succession de l’assuré).

Le souscripteur peut également choisir d’attribuer un montant précis, en n’omettant pas cependant de prévoir le sort à réserver aux capitaux décès s’ils sont inférieurs ou supérieurs au montant attribué.

Désigner des bénéficiaires subsidiaires

Il faut anticiper l’hypothèse du défaut d’acceptation par le bénéficiaire (pour prédécès, décès après l’assuré mais sans avoir pu accepter ou renonciation).
Dans ce cas le souscripteur peut :

• indiquer expressément que sa part reviendra au(x) autre(s) bénéficiaire(s) de premier rang : « Dans le cas où à la date de mon décès, Jean serait prédécédé ou serait décédé avant d’avoir pu accepter le bénéfice du contrat ou renoncerait, la part lui revenant sera attribuée à x ».
• désigner des bénéficiaires de substitution : « À défaut de Jean, ses enfants seraient substitués dans son droit au bénéfice ».

Il est possible d’utiliser le mécanisme de la représentation qui permet, comme en matière successorale, à un bénéficia ire décédé ou renonçant d’êt re substitué par ses descendants. Dans une désignation bénéficiaire, elle ne s’applique pas automatiquement et il est préférable d’indiquer expressément qu’elle joue en cas de renonciation : « Jean, vivant ou représenté pour cause de prédécès ou de renonciation ».

Prévoir une clause balai

À défaut de tous les bénéficiaires désignés, le capital décès intégrera la succession. Pour conserver le cadre favorable de l’assurance-vie, il faut prévoir une clause balai comme « mes héritiers légaux » ou « mes héritiers en proportion de leurs parts héréditaires y compris les légataires universels » ; la désignation des héritiers étant considérée comme faite au profit de bénéficiaires déterminés(3).
À titre d’illustration, un exemple de clause bénéficiaire :
« Mon conjoint non séparé de corps ou la personne avec laquelle j’ai conclu un Pacte Civil de Solidarité (PACS) en vigueur à la date du décès, à défaut mes enfants nés ou à naître, vivants ou représentés pour cause de prédécès ou de renonciation par parts égales, à défaut mes héritiers en proportion de leurs parts héréditaires y compris les légataires universels »

1 Article L 132-13 du Code des assurances
2 Articles 990 I et 757 B du Code général des impôts
3 Article L 132- 8 du Code des assurances