Acheter en viager
La crise des retraites et la baisse des rendements des produits sans risque ont conféré un regain d’intérêt pour les ventes en viager… et cela pourrait constituer la dernière solution pour beaucoup dans pas longtemps !
Alors revenons sur ce sujet qui deviendra à n’en pas douter le sujet des 10 prochaines années !
Le principe
La vente en viager consiste à vendre un bien immobilier à une personne en échange du versement périodique d’une rente pendant toute la durée de vie du vendeur. Le contrat de vente en viager est aléatoire, l’aléa étant la longévité du vendeur.
L’achat en viager d’un bien immobilier comporte deux actes juridiques : l’achat proprement dit et le contrat de rente viagère qui prévoit comment s’effectuera le paiement du prix convenu.
Le viager peut être occupé c’est à dire que le vendeur continue à occuper le bien, ou le viager peut être libre dans ce cas les clés seront remise à l’acheteur et celui peut prendre possession des lieux immédiatement.
Le bouquet
Lors de la vente, un bouquet peut être versé par l’acheteur au vendeur. Il s’agit d’un capital remis comptant à la signature du contrat et qui a pour objet de diminuer le paiement de la rente.
Ce versement n’est pas obligatoire et est librement déterminé par le vendeur et l’acheteur. Dans la pratique le bouquet est souvent utilisé. Le montant du bouquet varie en général de 0 à 50% de la valeur du bien.
La rente
Elle est déterminée à partir de la valeur du bien non payée par l’acheteur au titre du bouquet, de l’occupation ou non du bien et de l’Age du vendeur qui deviendra le crédirentier. Ce dernier point est l’un des plus important puisqu’à partir de son espérance de vie un taux sera déterminé.
L’intérêt pour le vendeur
La vente en viager lui permet de bénéficier de revenus supplémentaires. Cela peut procurer un réel avantage pour un retraité afin de compléter sa retraite ou pour financer le coût d’une maison de retraite. La vente en viager permet au vendeur d’augmenter ses revenus sans changer de lieu de vie.
L’intérêt pour l’acheteur
Il s’agit d’un contrat aléatoire qui peut permettre à l’acheteur de faire une bonne affaire. En effet pour les acquéreurs le viager est un moyen d’acheter un bien en espérant un prix plus intéressant que celui du marché.
Les charges concernant le bien
Les cotisations versées sur le contrat sont déductibles des bénéfices imposables selon les conditions suivantes :
Les charges incombant au vendeur ou à l’acheteur seront fixées dans l’acte notarié.
En principe est à la charge de l’acheteur le paiement de la taxe foncière et sont à la charge du vendeur les réparations et entretiens courants du bien immobilier.
La nullité de la vente
La vente peut être annulée s’il s’avère que l’acheteur avait connaissance, au moment de la signature de l’acte de vente, d’une maladie dont était atteinte le vendeur.
Si le vendeur décède dans les 20 jours qui suivent la signature l’acte de vente la loi considère que la nullité de la vente peut être invoqué par les héritiers du vendeur. En effet le contrat est aléatoire et l’événement du décès doit être imprévisible.
Enfin si les rentes ne sont pas payées !
L’imposition de la rente
La rente perçue chaque année par le vendeur sera soumise à l’impôt sur le revenu mais pas en totalité. La part de la rente viagère soumise à l’impôt sur le revenu est en fonction de l’âge du vendeur. Si le vendeur est âgé de :
- < 50 ans la part imposable de la rente viagère est de 70%
- > 50 ans et < à 60 ans la part imposable de la rente viagère est de 50%
- > 60 ans et < à 70 ans la part imposable de la rente viagère est de 40%
- > 70 ans la part imposable de la rente viagère est de 30%
Les conséquences
Le bien immobilier sera soumis au régime des plus values comme pour toute vente ordinaire. L’exonération concernant la résidence principale est applicable.
Le bien ne fait plus partie du patrimoine du vendeur dès la signature de la vente chez le notaire. Les héritiers du vendeur n’hériteront pas du bien.
La vente en viager est une opération complexe, que vous soyez acheteur ou vendeur, il est donc recommandé de ne jamais s’engager dans une telle opération, et de ne jamais rien signer, avant d’avoir pris conseil auprès d’un professionnel qualifié.
Vous voulez acheter ou vendre en viager consultez nous !
CONTACTEZ-NOUS
Je suis un bloc de texte, cliquez sur le bouton “éditer” pour me modifier.